​青岛金茂悦府的感性与理性选择，值得出手吗？

青岛金茂悦府的感性与理性选择，值得出手吗？

在地产商的眼中，青岛的地标中心海天大酒店也许是块”福地“。6月11日晚，近期即将开盘的中海寰宇时代刚聘请经济学家任泽平作完演讲，6月12日早8点，海天中心张灯结彩，又迎来了众人关注的金茂悦府盛大开盘！

关注这个楼盘已很久了，一方面，因为有不少身边朋友计划参与本次摇号选房，另一方面，也正好想摸摸这个盘的潮水，感受一下近期楼市真实的温度，小编便慕名前往。

莫道人行早，更有早行人。本想大过节的，来得已经够早了，没想到签到处早已是人山人海，排起了长队。看到这熟悉的一幕，让人不禁恍然间回到了2018年的感觉，但这种感觉似乎已经久违了……不管怎样，也多多少少从侧面说明了青岛楼市正在回暖，毕竟，要是蓄客不足，还摇什么号？

央企毕竟还是央企，选房现场的场景布置和阵容确实强大，喜庆的氛围，再加上激情澎湃的音乐，无不激荡着让人有一种想买房的冲动。今天的摇号，能否选上心意的房子？小编在现场也与同行朋友感受了一段跌宕起伏的心路历程。

之一：摇号选房，理性的考验

现场坐定后，小编环顾四周目测了一下，来了大概有五六百人，人数有点超出预计。300多套房子，接近1：2的比例，如果想选上中意的楼座、楼层房子，估计还是有点难。其实，早在开发商释放出来33000左右的均价时，小编就提醒过身边选房的朋友，想买到这个盘比较称心如意的房子，估计不能走"寻常路“，但朋友还是半信半疑，总觉得依现在的市场行情哪有那么火爆？碰运气就足矣！

然而，至于开发商所谓的摇号选房，我想大多人都明白其内在的逻辑。现场的大屏幕每10个一组，虽然不停地滚动，但前100多号，应该连看也不用看，相信也大都是“特殊客户”或全款付的客户。

刚开始，身边的几个朋友还比较淡定，但当摇号到200多号时，就有些人开始坐不住了。这时候，再进去无疑就剩下残羹冷炙了，有些人起身焦急地在场地周边转来转去，有的不停地给置业顾问打电话，有的就开始拍打屁股走人了……

等小编跟随朋友进去的时候，之前看好的楼栋、楼层等房源早已被抢购一空，只剩下一些低楼层房源，以及采光不好的单元，或一些大户型。另外，开发商后期还临时加推了7号楼房源，由于靠近最后一排高架桥，房源还剩下一些，只能退而求其次了。

怎么办？买还是不买？现场区的工作人员不断地在催促，焦急紧张的选房者推推嚷嚷，背景板上本已不多的房源一张张又被人撕下拿走……短暂的分秒时间，让你决定一套四五百万元房子的楼座、楼层，还都是超出原计划预算和锁定的房源，这是一种什么样的考验？在场的很多人都陷入了选择困难症……

一些人甚至拿着房源号走到财务平台办手续时，仍然犹豫不决，每个人的担忧各不相同，楼层不好、采光不好、价格太高、超出预算……大家都在纠结。在这样的氛围和环境下，接受不完美是一个说服自己的艰难选择，但满怀期待而来，就这样放弃更是一个很令人不甘心的选择。于是，不少人在经过思想斗争后，最后还是买了。现场集中开盘，这正是摇号的魔力所在！

总有一种氛围让你失去理智、失去自我，并挑战自己的接受底线。从这一点说，金茂在当前市场行情下，采取的这种开盘方式无疑是很成功的。等曲终人散后，果不意外，金茂释放出了大卖380套房源，销售15.18亿的红榜业绩，一切都在意料之中。

之二：这个价格值得买吗？

那么回过头来说，这个盘到底值不值得买呢？尤其是碰到不是特别称心如意的楼栋、楼层等，是选择放弃，还是坚决出手呢？一句话，价格就是王道。

首先，我们还是重点来谈下价格优惠。在之前蓄客阶段，金茂悦府对验资客户都释放出了33000的均价，临近开盘认筹前再度释放出，如果按规定时间认筹并交首付，再优惠2000元的价格，这使得很多人都特别动心，认为31000左右就能买到心满意足的房子。然而，当亲临现场后才发现，所谓的优惠折扣开发商从验资、认筹、认购、按时签约设置了四道门槛，其核心要义就是一句话，快速回笼资金！

为什么这么操作呢？小编也从侧面了解到，开发商之所以释放出如此价格加速推盘，主要原因也是考虑到半年冲业绩因素。换句话说，本来开盘3.5万可能花2个月才能慢慢消化掉，但为了快速回笼资金，可以把价格定位在3.3万元花一周就可以清盘。为什么这样做？资金短期到账，既可以节约资金财务成本、销售成本、人工成本等，还可以粉饰财务报表，毕竟半年报对任何一个开发商来说，也都是很关键的节点。

其次，开盘价格总体也比之前明显略高。好的楼栋和楼层标价基本都得35000以上，如果再去掉所谓的优惠折扣2000，也得33000，基本上相等于没优惠，并不是很多买房人想象中的优惠完31000价格。小编看了下剩下的房源，特别便宜的31000左右的房子也有，基本都是4楼以下，且档光比较严重的房源。买的没有卖得精，这一点我们一般还是不要轻易抱有幻想……

再次，谈下价格差。这次开盘同一小区房源价格差距还是挺大的，但凡好的楼栋和楼层基本都35000+，而差的不到33000，比如，以116平房源为例，7号楼东户20多层好楼层总价优惠完已接近400万了，而6号楼西户10多层的房源总价仅360多万，同一户型竟然差出了近40万元。想买好的就是贵，不得不佩服开发商真是精准把握了客户的购房心理，把价格定位落实到了极致。

最后，再比较下市场价格。这一点不用多说了，但也是大家都最为看重的。金茂悦府即便开盘价格比之前估计略高，但总体33000多的价格在整个浮山后片区还是很有竞争力的。与自身前期开盘的金茂府高科技项目3.8万元左右相比，虽然是普通住宅，但能便宜5000元，总价还是能省出不少钱的。另外，与一路之隔的紫樾尚府3.8万元、与东宸府接近4万元的价格相比，也算是良心价了。就连老四方胜利桥附近的中海寰宇时代，据最新消息，也释放出了3万左右的均价，正应了那句话：”再犹豫下去，连水清沟都买不起了“！

之三：楼盘性价比高吗？

关于这个楼盘本身的品质与质量，由于有前面金茂府的基础和底子，金茂与海尔合作操盘，开发商的实力是毋庸置疑的。尤其是有金茂央企来背书，质量应该还是可靠和值得信赖的。

小编也通过业内人士了解到，金茂的监理方对工程质量的苛刻程度要远高于同业，也因此甚至让施工方都难以坚持干下去，别人家的楼盘盖房一天一层的速度，而这个盘或许三天只能盖一层。什么是品质？从这一角度看，把盖房子的速度降下来，周期时间能保障，这也许就是最可靠的品质！

其次，关于房子的户型和装修，小编之前也去实地踩盘看过，户型中规中矩，顺潮流。亮点是阳台超大，赠送面积多，客厅连着一个卧室阳台。厨房半开放式设计，可以敞开，也可以两侧推拉门合起来封闭，时尚灵活。衣柜内嵌式镜子，设计新颖，让人脑洞大开。此外，一些智能化因素等也应有尽有，装修风格和档次还是可以的。小户型房源唯一缺点是客厅开间有点小。

楼盘的区位优势，最大亮点就是靠近齐鲁医院。而缺点也很明显，前面是一条还未打通的路还未修，还涉及到村庄拆迁因素，且西南角有山坡斜坡高度档视线。小区后面是高架桥，无论从风水还是交通、噪音等因素考虑，都不是多好的位置。东面有一条路，挺开阔，但东北角立交桥以北马路还未打通，接近死胡同。且一路之隔，属于市北区，不属于崂山区，周边环境一般，交通短期之内无地铁利好，配套也无亮点。另外从学区方面来说，据说上不了合肥路小学，小区西南角在配建一所小学，教育配套一般。

正因为该楼盘四周都有不利因素，具体到楼座，所以确实很难选择。这期开盘，大部分人都比较倾向于楼盘东南角的2号楼，由于靠近主干道，地势平坦，出路好，采光好，一开盘就被抢光。但该楼盘前面一块空地后期也会盖房子，采光以后难免也会受影响，另外靠近主干道，也会有噪音。6号楼靠近西侧虽然比较安静，但与前面楼座楼间距仅26米，档光不可避免，且前面是个半斜坡，地势前高后低。开发商后来加推了7号楼，与6号楼楼间距30多米，采光能稍好一些，但后面靠近高架桥，大约30多米，也并不完美。

【综 述】

总体来说，这个盘最大的优势就是，单就房子本身来说，质量和品质尚可，价格还相对便宜。尤其是在当前市场行情下，这个价格确实是比较有竞争力的选择。如果错过了，也许真不好再碰到这么合适的价格了，这一点时间会给出最终的答案。

但与此同时，小编也必须说明，为什么这期开盘这么便宜？除了开发商快速回款的资金因素外，当然与这期楼盘的先天不足有着直接的关系。而且如果你认真研究就会发现，整个小区四周都有不利因素，确实没有一栋楼是最完美的选择，都有这样或那样的缺陷。

因此，只要选择这个盘，本身就是一种退而求其次的折衷选择，定位的客户群体也只能是刚改客户群，而绝不是对居住品质要求高的高端客户。如果追求完美或对居住品质要求比较高，那建议还是买隔壁的金茂府或另作选择。如果对高架桥、采光等有些不利因素根本无法容忍，那也趁早Pass，没必要纠结和浪费过多时间。但如果在资金有限的情况下，还能接受和容忍可能带来的不完美，还想买个大开发商质量比较放心、综合性价比相对还不错的新房，那这个盘还是市面上值得考虑的一个现实选择。

【注：本文为独立观点，仅供参考，不构成买房最终建议。】