​失当的高度、密度和强度——我评非议中的重庆来福士广场

失当的高度、密度和强度——我评非议中的重庆来福士广场

金秋11月，出差到重庆考察华润能源站建设案例。多年不见，重庆高楼增加不少，滨江的中心区感觉压抑了，而最高的楼群来福士广场更是改变了渝中半岛周边的尺度感，这个突兀的庞然大物的出现使得滨江空间变小了，变紧张了。随便打开手机一搜“重庆来福士”，便出现很多批评的内容。（见图1，2，3，4）

图1.来福士广场与渝中半岛

图2. 对来福士的批评网络截图

图3. 批评来福士破坏城市风貌

图4.批评来福士破坏了朝天门文脉

其实重庆来福士自立项以来就有争议，建成以来，褒贬争议不断。有人认为这是重庆作为西南地区迈向国际重要的一步，也有不少人认为来福士是重庆的败笔，批评观点主要有以下几点：

1.抄袭新加坡金沙酒店，其实来福士和金沙酒店都是加拿大知名建筑师摩西·萨夫迪设计，来福士就是金沙酒店的翻版。（见图5）

图5. 新加坡金沙酒店翻版造型

2.认为来福士的巨大建筑群破坏了渝中半岛的整体和谐，挡住了后面的阳光。破坏了渝中半岛的整体结构，成倒三角。天际线也产生突变，破坏了风水。（见图6，7）

图6

图7

3.来福士建筑楼群的美感不足，许多网友调侃像“烧拜两柱香”。钢筋水泥感的建筑立面也比较粗糙。（见图8）

图8 建筑立面粗糙

4. 朝天门本来是人文气息很强的本地生活街区，来福士的高度集中的商业与重庆本土文化不符。来福士建成后，朝天门烟火气变少了（见图9，10）

图9.来福士建设前的朝天门广场（引自网络）

图10. 来福士压着江岸建满基地

重庆来福士广场是新加坡在华最大的投资项目，投资总额超过240亿元，于2012年9月28日开工， 塔楼设计理念源于重庆的航运文化，塔楼外立面均为弧线造型，像被风吹得微微弯曲的船帆，寓意重庆这座城市乘风破浪、扬帆起航，因此叫做“朝天扬帆”，在60层楼高空设“水晶廊桥”连接4座塔楼。2019年项目建成开业当年，被专家学者评为十大中国最丑建筑的第一名，上榜理由是“野蛮践踏重庆历史文脉，粗暴破坏山城环境尺度”。 但在2020年11月18日，却当选“成渝十大文旅新地标”、2021年5月21日，又获得“最佳高层建筑”。 2022年10月31日，重庆来福士被列入“2022中国新时代100大建筑·超高层建筑”名单。（引自百度百科）

我完全理解专家的评语“野蛮践踏重庆历史文脉，粗暴破坏山城环境尺度”，大众批评中对朝天门烟火气的怀旧，就是专家所指的历史文脉。而“粗暴破坏山城环境尺度”过于简单，需要我展开做更专业的评析和诊断：

1.楼高与江对岸距离关系

湖北作家李楠枫说“如果重庆来福士高楼后退1公里，退到东水门大桥和千厮门大桥以后，可能要好很多。 现在的这个样子，谈不上有多高大上，倒是充满了暴发户气息”。 这涉及城市设计技术就应该研究楼高和江面宽度的关系，确定一个合适的高宽比，从而控制沿江建筑高度及后退江对岸的距离。 李作家的建议是楼高不变，加大后退——这对开发商是不可能的，因为后退了就不是一线江景房了。那么也可以不后退，但是滨江建筑高度要降低。从上海外滩与陆家嘴的楼高与江对岸距离的比是1：3~1：4；香港维多利亚湾楼高与江对岸距离的比也是1：3~1：4；但来福士与对岸步行区距离却只有1：1.2~1：2。（见图11，12，13）

图11.上海外滩与陆家嘴高楼距离

图12.香港九龙尖沙咀与中环高楼距离

图13.重庆来福士与对岸步行江岸距离

2.开发强度与密度

有批评意见指出：来福士遮挡了整个渝中半岛，建筑也没有层次美感，显得非常突兀。（见图14，15）这是因为设定的开发强度太高，高楼压着城市道路和江岸布置（见图16），这些源于资本利益驱使，而规划审批部门没有做慎重研究评判，造成开发强度与密度过大。其中地价的成本和超高层的开发成本较高，往往也是开发商提高开发强度和密度的原因。

图14.高强度开发模型

图15 高强度开发实景

图16. 高楼和裙房都压着江岸

3. 楼群形态的不恰当——重庆人说来福士广场楼群是烧香拜供的姿态，很丑怪。四楼 门板排开的形态，与尖角半岛地形是不和谐的。地形条件不同，此地不该照搬海岸边的金沙酒店的形态。（见图17）因此此楼群从正面看尺度如巨门，但侧面看天际线不佳，后背面更是干扰街景。（见图18，19，20）

图17 门板式正面

图18 侧面混乱的形态

图19.背面生硬突兀，感到街景

图20 北面干扰堵塞街景

4.它与重庆大剧院的反差。——来福士广场高大突兀，也使得它与重庆大剧院两者的关系显得突兀！ 众人还没关注到，来福士广场楼群与对面的大剧院形成了城市中心空间中极不和谐的关系，现在呈现了“巨魔和小青蛙对峙”的怪象。（见图21，22）这是后话，另开一篇讨论。

图21 巨魔（来福士）和小青蛙（大剧院）

图22 楼群中的小青蛙（大剧院）

以上是从城市设计技术原理角度展开分析，也是对各方批评的专业性解读和补充。从开发定位的角度，此超大超高项目也存在定位的误判，并没有实现“高投入、高收益“的预期收益，反而被批坑了住宅公寓投资客。（见图23）

图23. 投资来福士公寓的亏损报道

重庆作为一个成熟的消费城市，已经形成了商圈布局，比如解放碑、观音桥及时代天街这样的顶级商圈，还有南坪商圈、沙坪坝三峡广场商圈、巴南区的龙洲湾商圈等，每个区域都已经形成了自己的特色和特定的消费人群，商圈分流现象明显。来福士裙房的购物中心也因为交通不便，停车太绕，吞两江却不能四通八达，每逢周末交通堵塞厉害，到了黄金周等比较大的节假日，这个区域更是屡屡被限制客流量。游客多，观光客多，本地消费者少。周末人多，平时人少。很多时候这里的人流量都是过路去朝天门广场打卡的游人。（引自百度批评文章）

购物中心定位高低不成的尴尬经营惨淡。重庆人说：来福士购物中心论高端比不过万象城，论亲民拼不赢天街系，品牌定位也没有想象的高档，里面的品牌大多很普通。有好又来酸辣粉、花市豌杂面、山城羊肉馆、九村烤脑花等，整体给人的印象好像把好吃街和特产超市搬进去了来福士。（见图24）

图23. 裙房购物中心生意惨淡的报道

从投资的角度看，重庆来福士广场似乎体现了新加坡凯德置地作为外资进入西南地区的水土不服，此项目地段是城芯一线江景，重庆也是千万人口的直辖市，但是不能简单地类比上海、深圳。通过华润重庆公司的朋友介绍，我们了解到重庆非核心区的 房价每平米7000元左右，市中心一般的江景房1万多，而来福士这种顶级豪宅现在价格也就每平米2~3万元，这就是重庆的消费水平，仅相当于江浙地区大部分地级市的房价水平。在这样的土壤中，移植新加坡金沙酒店那样的项目能不水土不服吗？

结 语

此情此景，我不仅要从某些电影案例来类比：1个外国的制片人（指重庆来福士的开发商），联手1个外国知名导演（指重庆来福士的洋人建筑师），采用高举高打策略拍一个商业大片，通过大投入大制作（好地段超高层江景房）以期能获得票房丰收（租售两旺），结果在重庆却遭遇了票房不佳，口碑分裂的褒贬不一，2019年还被评为十大烂片之首（年度最丑建筑第1名），主要是编剧和导演的过失（指重庆来福士的开发商和建筑师的失误）。2021年5月21日，却因为大制作要解决很多技术难题，得了优秀道具奖（指重庆来福士获得 “消防与风险工程奖”）、优秀摄影奖（指重庆来福士获得“结构工程奖”）。

这个类比堪称贴切，但是建筑开发业务与电影产业的后果有所不同：电影拍失败了只亏了制片人，但是重庆来福士这样的超大项目对重庆城市中心的影响却永远无法挽回了。“庸医害命，规划误国”——这就是建筑与规划设计被称为“百年大计”的严肃性 和沉重感所在。愿与城市建设主事者和建筑规划师同行共勉共戒！（完）（见图24）

图24 网络上对重庆来福士广场的评价